Thị trường bất động sản tồn tại nhiều điểm nghẽn khiến nguồn cung sụt giảm trong vài năm gần đây. Liệu sang năm 2021, điểm nghẽn lớn nhất có được khơi thông để thị trường thêm khởi sắc?

Điểm nghẽn về pháp lý là nút thắt lớn nhất khiến nguồn cung trên thị trường bất động sản sụt giảm từ năm 2018. Covid-19 xuất hiện trong năm 2020 là một cú giáng thêm vào thị trường vốn đang ảm đạm. Tuy nhiên, đây được coi là cơ hội để sàng lọc, sắp xếp lại thị trường.

Nếu như vài năm trước đây, vấn đề của thị trường là thừa cầu, thiếu cung thì tình thế ngày nay đã đảo ngược, nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung khan hiếm. Những rắc rối về pháp lý trong lĩnh vực bất động sản là phải chịu sự chi phối của nhiều luật (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu…) dẫn đến sự chồng chéo trong quy định. Ngoài ra, thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng… thường kéo dài nhiều năm.

Hiện nay, lĩnh vực bất động sản phải chịu sự chi phối của nhiều luật nên có sự chồng chéo

Dẫn ví dụ về vướng mắc pháp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, Luật Nhà ở quy định phải có đất thổ cư 100% mới được triển khai công trình. Điều này mâu thuẫn với quy định của Luật Đất đai là nhà đầu tư có thể mua các loại đất khác nhau… 

Thủ tục pháp lý có nhiều rắc rối khiến các doanh nghiệp “lãnh đủ”. Có doanh nghiệp đã làm xong các thủ tục dự án nhưng đến khi xin quyết định giao đất thì do mâu thuẫn với Luật Đất đai nên không thực hiện được. Doanh nghiệp này phải “quay đầu”, mất thêm 1 năm đến nhiều sở, ngành để làm lại. Không chỉ riêng các doanh nghiệp bất động sản phải chịu khổ, đối tượng cuối cùng phải gánh chịu là người mua nhà. Bởi thời gian triển khai dự án nhiều khi kéo dài từ 1-5 năm lên đến 10-15 năm sẽ khiến phát sinh thêm nhiều chi phí như chi phí lãi vay, chi phí quản lý, chi phí xây dựng… từ đó làm tăng giá thành sản phẩm. Các cơ quan nhà nước cũng sẽ gặp khó khăn trong việc quản lý.

Nhìn lại năm 2020, ông Châu cho rằng đã có sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc xây dựng cơ chế pháp lý cho bất động sản. Chẳng hạn, Nghị định 148 đã được ban hành vào ngày 18/12 để sửa một số điều tại Luật Đất đai, giải quyết vấn đề dịch vụ công về đất đai, giao sổ đỏ tận nơi cho người yêu cầu. Đánh giá dựa trên nhiều yếu tố, vị chuyên gia này cho rằng cơ hội trên thị trường năm 2021 là khá lớn nhưng hoàn toàn có thể bị vuột mất bởi những rủi ro về pháp lý. Bởi vậy, những điểm nghẽn về pháp lý cần được khơi thông.

Cụ thể, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ rõ vướng mắc pháp lý với từng loại hình bất động sản: “Bất động sản nhà ở rất khó thỏa mãn nhu cầu sở hữu của người dân, lực cầu còn lớn; bất động sản nông nghiệp đang tiềm năng nhưng hệ thống pháp luật hầu như chưa có nhiều quy định; bất động sản công nghiệp cũng nhiều tiềm năng và cần có cơ chế chính sách; bất động sản du lịch cũng cần được cởi trói để phát triển mạnh hơn…”. Theo ông Võ, việc sửa luật cần thực hiện mạnh tay hơn. Cơ quan nhà nước và doanh nghiệp cần có tiếng nói chung để ban hành một luật duy nhất có thể bao quát toàn bộ các vấn đề của thị trường bất động sản.

Chung quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, là tồn tại nhưng pháp lý cũng là một trong những xung lực mới của thị trường bất động sản năm 2021.

Cụ thể, theo ông Lực, các văn bản pháp luật đã được sửa đổi, tinh giản đáng kể. Sang năm 2021, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1, Luật Nhà ở được nghiên cứu sửa đổi, từ đó ban hành các nghị định, xây lại chung cư cũ, sửa đổi quy định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà vừa túi tiền. Luật Doanh nghiệp được sửa đổi, luật Chứng khoán có hiệu lực, đặc biệt là quy định về quỹ sẽ hỗ trợ việc huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản… 

Bên cạnh vấn đề pháp lý đã và đang được sửa đổi đáng kể, thị trường bất động sản 2021 cũng được kỳ vọng tươi sáng hơn nhờ lãi suất cho vay đang ở mức thấp nhất trong 15 năm qua, khoảng 8-10% tùy thời hạn vay. Đây là điều kiện thuận lợi để xuống tiền mua hoặc đầu tư bất động sản. Với những diễn biến hiện tại, tại Hội nghị bất động sản Việt Nam VRES 2020, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định thị trường năm 2021 sẽ hồi phục một phần và sẽ tăng trưởng trở lại vào năm 2022.